本地人、外地人、永居与否：买楼待遇差在哪

2024 年 2 月 28 日「撤辣」是分水岭。之前和之后，完全是两个市场。

【一、税：现在人人平等】

撤辣前（2010-2024.2.28）非永久居民买楼最惨：买家印花税 7.5% + 新住宅从价印花税 7.5% = 15%，再加炒卖期额外印花税，1000 万的楼要多付上百万税。
撤辣后：额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）全部取消——
· 香港永久居民、非永久居民、内地人、外国人、公司名义：统一只交从价印花税，按楼价阶梯 1.5%-4.25%（2026 年 2 月 26 日起，1 亿以上住宅调升至 6.5%）；
· 买多少套、持有多久转售，都不再有额外税。

【二、身份仍影响的两个地方】

1. 首置印花税阶梯：
· 香港永久居民首次置业：可用「第 2 标准税率」（较低阶梯，如 400 万楼约 9 万港元）；
· 其实撤辣后所有买家都按第 2 标准征收，但「名下已持有物业的永久居民」在计算家庭成员联合购买、换楼退税等场景下，细节仍看身份和持有状况；
· 曾经的「外来人才先免后征/先征后退」安排，因撤辣已不再适用新交易。

2. 按揭审批：
· 永久居民 + 有稳定入息：3,000 万以下自住最高 70% 成数（2024 年 2 月起），银行审得也顺；
· 非永久居民/内地客：成数上限同样是 70%，但银行会查「入息来源在不在香港」——入息在内地的话，部分银行要求更严的文件（内地流水、税单）或略降成数；没有香港收入的，走资产审批（asset-based）成数会更保守；
· 公司名义买入：按揭审批看公司架构和董事担保，流程更复杂。

【三、内地人的特殊注意】

· 外汇管制：内地资金出境付楼价尾数是实操难点（每人每年 5 万美元便利化额度远不够），提前规划合法路径（如已在港的合法收入、跨境汇款通道），别走地下钱庄；
· 联名和代持：用亲友名义代持有巨大法律风险（那亲友的债主可以查封房子），慎重；
· 买房不送身份：买楼和香港居留权是两回事，别被「买房办身份」的话术骗——香港没有投资移民购房通道。

【四、小结】

税制上，2024 年 2 月 28 日之后身份几乎不影响买楼成本；实操上，影响集中在按揭文件和资金路径。买之前让中介和律师确认你的具体情况。

以税务局最新指引为准。