买新盘还是二手楼：一张对比表看清

没有绝对的好坏，只有适不适合。核心差异一张表：

【新盘 vs 二手楼：六个维度】

· 价格：新盘按发展商定价，同区往往比二手贵一至两成（买单「新」）；二手有议价空间，行情差时笋盘更多；
· 实用面积：新盘实用率普遍低（约七至八成，走廊会所摊分多）；旧楼实用率可达八成以上，同样 500 呎住起来差别明显；
· 时间：期楼要等 2-4 年才能收楼，期间供楼上 rent 都可能发生（若你不是首套）；二手即买即住；
· 风险：期楼有延误风险（发展商财政出问题、规划改动）、收楼与样板房落差；二手楼龄高要验楼、验契、留意大维修摊分；
· 付款灵活度：新盘常有发展商「呼吸Plan」（低首付、初期免供或少供），但后期利率跳升要算清楚；二手主要靠银行按揭，成数受楼龄影响；
· 保育期：新盘有发展商保养期（一般 1-2 年）；二手出问题自己修。

【什么人选新盘】

不急着住、预算够、喜欢会所和新装修、想用发展商付款计划周转资金的；以及买来收租的（新盘租客接受度高）。

【什么人选二手】

预算敏感、要马上入住、看重实用面积、担心期楼延误、想看清小区真实面貌（楼龄 10 年以上的社区，学校、交通、街市都跑不了）；「现楼」的新盘尾货是折中选项——新楼身+即买即住。

【两边都要做的功课】

新盘：查发展商过往交楼质量、看地盘周边未来规划（会不会对面起楼挡景）、价单里别只看最便宜那伙（往往平台位向坟场或电房）；
二手：让律师查业权、亲验或请验楼师、查楼龄对应的强制验楼/大维修记录、和管理员聊几句问漏水历史。

按揭成数提醒（2024 年 2 月起）：3,000 万或以下自用住宅物业按揭成数上限已放宽至七成，新旧楼适用；但银行对高楼龄物业的实际批核仍会保守。以银行批出为准。