楼宇大维修：楼龄 30 年业主迟早会收到的一张纸

楼龄 30 年，一张屋宇署的法定通知就会寄到。这是每个旧楼业主的必答题。

【一、强制验楼计划：30 年一查，每 10 年一次】

· 楼龄 30 年或以上的私人楼宇，屋宇署可发出强制验楼法定通知，业主要聘请注册检验人员检验公用部分及外墙，如有需要再修葺；此后每 10 年一次；
· 楼龄 10 年或以上（3 层以下住用楼宇除外）适用强制验窗计划，每 5 年一次；
· 不遵从法定通知：罚款 5 万港元及监禁 1 年。这不是建议，是法例。

【二、大维修的钱怎么决定：业主要投票，而且要「亲身投」】

大维修动辄每户几万到几十万，法例有保护机制（2024 年《建筑物管理条例》修订强化）：
· 大型维修工程（每单位平均采购价值超过 3 万元）必须经业主大会决议，且至少 5% 业主或 100 名业主（以较少者为准）亲身投票通过；
· 会议通知必须列明预算金额，会议纪录 28 天内发给全体业主；
· 管委会成员、经理人与投标者有利害关系必须申报并避席；
· 按采购金额设最低招标数目，逾期标书不得接纳。

【三、围标：天价维修费的源头，2024 年大火后全港盯紧】

「围标」= 承建商之间串通抬价，或顾问公司和承建商利益输送。沙田翠湖花园 2.6 亿天价维修案，工程公司东主因围标行贿判监 35 个月；2024 年大埔宏福苑 3.3 亿大维修爆出围标质疑并酿成大火，廉署全面调查。学术研究发现强制验楼计划实施后被点名大厦的维修标价平均高出约四成。
自保方法：
1. 顾问和承建商分开招——检验、做标书、监工的顾问公司，不应与承建商有关连；
2. 用市建局「招标妥」：独立第三方电子招标平台，2016 年起运作，直接绕开围标生态；
3. 业主大会亲自出席投票，别随便签授权书给陌生人（一人可持多张授权票，正是操盘手法）；
4. 要求公开所有标书报价，对照市建局「楼宇复修平台」的工程造价参考。

【四、政府资助：先查再付】

· 楼宇更新大行动 2.0：资助合资格业主遵办强制验楼所需的维修工程；
· 强制验楼资助计划（房协+市建局）：资助首次验楼费用；
· 市建局预防性维修资助计划（2024 年起）：业主设立 10 年周期维修基金持续供款，供款满 3 年可获相当于供款总额一成的额外资助。

收到强制验楼通知先别慌，第一步是查资助计划、第二步是用「招标妥」招标。官方信息以屋宇署和市建局公布为准。