楼契有多重要：一张纸就是你整层楼

内地房产证是一张证，香港楼契是一叠文件——而且比你想的重要得多。

【一、楼契是什么】

楼契是证明物业业权的全套法律文件，包括：政府租契（地契）、每次买卖的转让契、按揭文件、公契（大厦管理规约）等。谁持有楼契正本，谁才是法律意义上的业主。买楼成交后，楼契会由律师打厘印并在土地注册处注册登记。

【二、楼契不齐 = 银行不敢借、买家不敢买】

· 缺页契 / 不完整楼契：中间某次交易文件遗失，业权链条断了一环。银行通常拒做按揭或大幅降成数，二手市场要折价一至三成卖；
· 无契楼：完全没有楼契文件（常见于前业主破产、文件托管出问题），只能以远低于市价出售，一般是投资者和法律专业玩家才碰；
· 送契楼：前业主以「送让契」零代价转名（常见于避债或家人间转让）。五年内若前业主破产，破产受托人可追回物业；银行按揭也审得极严。买送契楼要格外小心。

买二手楼时，代表律师一定会做业权查核（title check），就是在验证楼契链完整。这一步千万别省。

【三、有按揭的人：契在银行手里】

做按揭的物业，楼契正本通常由银行保管（作为抵押品），直到赎契。要留意两点：
1. 赎楼要付赎契费（数百至数千元）和文件保管费，卖楼或转按时让律师处理；
2. 赎回后楼契要自己妥善保存——很多人选择放银行的保险箱（每年几百至一千多元），千万别放家里随意一抽屉：火烧水浸虫蛀，损失的是几十万的业权文件。

【四、2047 地契问题：大部分已自动续期】

大家常问「2047 年地契到期怎么办」：政府已立法（政府租契续期条例），2047 年 6 月 30 日或之前到期的大部分批地契约会自动续期 50 年，不需要逐个申请。所以 2047 问题对自住和投资的实际影响已大幅降低。个别特殊用途地契除外，买卖前律师查册会确认。

一句话总结：楼契 = 你的楼。保存好、看清楚、别买契不全的楼。

个案以律师意见为准。