香港的租售比：现在租金回报率是多少

租金回报率 = 全年租金 ÷ 楼价，是衡量「买楼收租划不划算」的核心指标。

【一、2026 年最新数字（差饷物业估价署口径）】

· A 类单位（实用面积约 430 呎以下）：约 3.5%；
· B 类单位（431-752 呎）：约 2.9%；
· 整体住宅平均：约 3.2%-3.5%；
· 分区看：新界普遍 3.5%-4.8%（入市价低），港岛核心区约 2.5%-3.2%（楼价贵），九龙约 3.0%-3.8%；
· 大规律：单位越小、位置越偏远，回报率越高——但流动性和升值潜力不一定跟上。

【二、和按揭利率比：2024 年底出现罕见的「正利差」】

过去二十年香港租金回报率长期低于按揭利率（2021 年回报 2.4% vs 按揭 1.4% 之前的常态是倒挂）。2024 年底起反转：按揭实际利率约 2.9%-3.0%，A 类租金回报率 3.5%——「租金覆盖供款」重新变得可能，这是近年买楼收租重新热起来的根本原因。但注意楼价 2025 年中见底回升后涨幅快过租金，回报率已在回落，这个利差窗口在收窄。

【三、毛回报 vs 净回报：广告里的数字要打八折】

中介报的回报率通常是「毛回报」（没扣费用）。实际持有成本：
· 管理费（业主承担时）、差饷地租（约租值 8%-10%/年）；
· 空置期（一年按 11 个月算才实际）；
· 代理费、维修、重租成本。
扣完后净回报一般比毛回报低 0.5-1 个百分点。算账时统一用净回报口径。

【四、租售比在国际上算什么水平】

香港 3.2%-3.5% 的水平高于伦敦、台北、首尔，低于东京（约 4%-5%）和迪拜（5%-9%）。它不能单独决定买不买——香港买楼的回报 = 租金 + 楼价升幅（或跌幅），租金只是安全垫。

数据会变，最新数字查差饷物业估价署月报。